- Nehmen Sie sich Zeit bei der Mietersuche – Fehler können folgenschwer sein.
- Entscheiden Sie Ihre Mieterauswahl nicht „aus dem Bauch“ sondern überprüfen Sie die Interessenten.
- Ein guter Makler bietet Sicherheit und Zeitersparnis bei der Mietersuche.
Die 13 häufigsten Fehler
1. Mangelnde Planung
Unterschätzen Sie nicht den Aufwand der Neuvermietung Ihrer Immobilie. Der Vermietungsprozess sollte nicht unüberlegt gestartet werden, da er viele Fehlerquellen und finanzielle Risiken beinhaltet.
Kündigen Ihre derzeitigen Mieter, so nutzen Sie die vertraglichen Fristen und beginnen Sie frühzeitig mit der Mietersuche.
2. Falsche Mietpreishöhe
Ohne Kenntnis der Marktpreise ist es für Vermieter schwierig, die richtige Miethöhe festzulegen. Ist sie zu niedrig angesetzt kann sich eine Immobilieninvestition nach Abzug der Instandhaltungsrücklage kaum noch lohnen. Bei überhöhtem Mietpreis wird es schwierig solvente Mieter zu finden – es kommt zu ungeplantem Leerstand. Als Richtwerte für die richtige Mietpreishöhe können der örtliche Mietspiegel und vergleichbare Wohnungsanzeigen dienen. Beachten Sie auch eine mögliche Mietpreisbremse – liegt Ihr Mietobjekt im Geltungsbereich, darf die Miethöhe nicht über zehn Prozent des örtlichen Mietspiegels liegen.
3. Unvollständige Immobilienanzeigen
Sollten Sie als Vermieter vergessen in Ihrer Anzeige den Energieträger der Heizung, das Baujahr, den Endenergiekennwert und die Art des Energieausweises zu nennen kann das teuer werden. Seit Mai 2014 müssen diese Angaben gemacht werden, ansonsten drohen bis zu 15.000 EUR Bußgeld. Falls noch kein Energieausweis vorhanden ist, sollte das in der Anzeige vermerkt werden. Spätestens beim Besichtigungstermin muss der Ausweis dann vorzeigbar sein.
Auch Besonderheiten der Wohnung wie z. B. die Lage im vierten Stock ohne Aufzug sollten in Immobilienanzeigen nicht vergessen werden. Durch solche Aspekte reduziert sich der Zahl der Mietinteressenten oft erheblich und folglich Ihr Zeitaufwand bei Besichtigungsterminen.
4. Fehlende Unterlagen
Hinterlassen Sie als Vermieter bei Mietinteressenten keinen unwissenden Eindruck über Ihre eigene Immobilie. Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor und halten Sie den Grundriss, den Energieausweis und die letzte Heiz- und Nebenkostenabrechnung bereit.
5. Mangelnde Erreichbarkeit
Machen Sie bei Immobilienanzeigen nicht den Fehler, Ihre Festnetznummer anzugeben, wenn Sie unter dieser nur selten erreichbar sind. Mietinteressenten werden sich nach mehreren erfolglosen Versuchen Sie zu erreichen anderen Objekten zuwenden.
6. Falsche Einschätzung der Neuvermietungsdauer
Die erforderliche Zeit bis zur Neuvermietung einer Immobilie wird häufig falsch eingeschätzt und kann sich je nach Lage und Angebot oft unerwartet hinziehen. Wenn Sie als Vermieter nicht vor Ort wohnen oder die Miete zur Finanzierung benötigen, sollten Sie dies einkalkulieren. Unter Zugzwang zu vermieten, wirkt sich immer negativ aus.
7. Vorschnelle Mieterauswahl
Suchen Sie neue Nachmieter nicht unter Zeitdruck – der erste Eindruck kann trügen. Überprüfen Sie Ihre Bewerber mit einem Fragebogen zu ihren privaten Verhältnissen und lassen Sie sich die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorlegen. Eine vorschnelle Mieterauswahl kann weitreichende Folgen haben.
Unser Tipp: Ein guter Makler hat Routine und Erfahrung in der Auswahl des richtigen Mieters.
8. Sie vermieten an Freunde oder Arbeitskollegen
Was liegt näher, als auf der Suche nach einem geeigneten Nachmieter auf befreundete oder bekannte Personen aus dem näheren Umfeld zurückzugreifen. Leider hat sich diese Konstallation in der Vermietungspraxis dann oft als Fehlentscheidung erwiesen – Freundschaften sind daran zerbrochen. Bei genauerer Betrachtung wird klar, dass Sie als Vermieter schnell bei Problemen in einen Interessenkonflikt geraten: Handeln Sie als „Freund“ oder handeln Sie geschäftlich? Schnell kann das persönliche Verhältnis durch finanzielle Entscheidungen in Mitleidenschaft gezogen werden. Deshalb sollten Sie solche Mietverhältnisse besser vermeiden oder im Vorfeld ganz klare vertragliche Vereinbarungen treffen.
9. Fehlerhafter Mietvertrag
Stellen Sie sicher, dass Sie die neuesten Mietvertragsformulare nach aktueller Rechtsprechung nutzen. Falsche Formularklauseln und Formulierungen sind unwirksam und gelten als nicht geschrieben. Im Zweifel gelten dann z. B. bei Schönheitsreparaturen die gesetzlichen Vorschriften und die sind meist sehr mieterfreundlich ausgelegt – im Zweifel haben Vermieter die Kosten zu tragen.
Häufige Fehlerquellen und Versäumnisse bei Vertragsinhalten
Achtung: Fehlerhaft ausgefüllte Mietverträge können nur einvernehmlich korrigiert werden. Wenn keine Einigung zustande kommt, kann der Vermieter den Vertrag anfechten.
10. Vermieten ohne unterschriebenen Mietvertrag
Wenn Sie als Vermieter Ihren Wunschnachmieter gefunden haben, sollten Sie sich nicht aufgrund von z. B. Zeitnot oder Urlaub zu einer frühzeitigen Schlüsselübergabe verleiten lassen. Sobald Sie dem Mieter den Schlüssel und somit die Wohnung überlassen haben, ist rein rechtlich ein Mietvertrag zustande gekommen – auch ohne schriftlichen Vertrag. Bei einem mündlichen Vertrag gelten die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das heißt, Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter, ebenso sämtliche Nebenkosten und es gelten nur die gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründe.
Falls ein Mieter sich später weigert, einen von Ihnen ausgearbeiteten Mietvertrag zu unterschreiben haben Sie keine rechtliche Handhabe dies einzufordern. Aus diesem Grund sollten Sie keine Mieter einziehen lassen, bevor nicht der von Ihnen ausgearbeitete Mietvertrag unterschrieben ist.
11. Keine klar definierte Hausordnung
Bei der Vermietung einzelner Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus kann eine fehlende Hausordnung schnell zu Konflikten unter den Mietparteien führen. Um dem vorzubeugen, sollten Sie als Vermieter folgende Punkte unmissverständlich in einer allgemeinen Hausordnung regeln:
- Ruhezeiten
- Garten- und Hofnutzung
- Putz-, Kehr- und Räumpflichten
- Stellflächen für Fahrräder, Kinderwagen etc.
Die Hausordnung sollte dem Mietvertrag beigefügt werden oder einzelne Punkte wie die Gartennutzung direkt im Mietvertrag aufgeführt werden.
12. Kein oder unvollständiges Übergabeprotokoll angefertigt
Ihr bisheriger Mieter zieht aus und hinterlässt die Wohnung mit zahlreichen Beschädigungen.
Wenn Sie als Vermieter vor Einzug kein detailliertes Übergabeprotokoll erstellt haben, können Sie Ihren Mieter mangels Beweisen nicht für seine verursachten Schäden haftbar machen. Auch wenn Sie erst nach Auszug bestimmte Mängel feststellen können Sie keine Nachforderungen für Schäden stellen, die nicht protokolliert wurden.
Übernimmt kein Makler die Übergabe sollten Sie als Vermieter ein sorgfältiges Übergabeprotokoll erstellen – Versäumnisse in der Auflistung können schnell teuer werden. Nach Aufnahme des tatsächlichen Zustands und der Zählerstände der Immobilie ist das Protokoll von Mieter und Vermieter zu unterschreiben.
13. Fehlende steuerliche Optimierung
Versäumen Sie nicht, die Ausgaben für die Hausverwaltung sowie den Aufwand für die Vermietung wie Versicherungsprämien, Schuldzinsen und Reparaturen steuerlich geltend zu machen. Ausgaben für die Müllabfuhr, den Hausmeister oder den Gärtner können ebenfalls bei der Steuererklärung mit angeführt werden.
- Gebühren, die mit der Anschaffung der Immobilie zusammenhängen, können über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abgeschrieben werden. Etwaiges Inventar ist allerdings über einen Zeitraum von zehn Jahren abzuschreiben.
- Direkt absetzen lassen sich Posten wie die Grundsteuer, die Beratung durch einen Steuerexperten, die Kanalreinigung, die Provision für den Makler oder die Kontoführung.
- Falls Sie selbst die Vermietung Ihrer Immobilie übernehmen, können Sie darüber hinaus auch die Kosten für Schreibmaterial, Porto und Telefon steuerlich geltend machen – mehr Details unter Steuern Vermietung.